Тонкости заключения арендных договоров на коммерческую недвижимость

Для различных секторов современного бизнеса неизменно актуальным остается вопрос корректного составления договора аренды коммерческой недвижимости и минимизации связанных с этим рисков для компании. По сути, заключение подобных договоров представляет собой важный инструмент, дающий предприятию возможность арендовать необходимые для осуществления своей деятельности помещения. Эти помещения могут относиться к различным категориям коммерческой недвижимости, таким как офисные, складские и торговые площади.

Основные типы коммерческой недвижимости для аренды

• Офисная недвижимость:

Офисные помещения представляют собой пространства, специально предназначенные для организации рабочих мест сотрудников и размещения офисов компаний. 

• Недвижимость для торговли:

К этой категории относятся помещения, предназначенные для магазинов и шоурумов. Такие объекты могут быть представлены как отдельно стоящими зданиями, так и площадями, расположенными в торговых центрах.

• Помещения для складирования и производства:

Такие объекты обычно имеют ряд специфических требований:  большая площадь, высокие потолки для возможности установки стеллажных систем, наличие удобных подъездных путей и зон для погрузки и разгрузки товаров. 

• Объекты специального назначения:

К этой группе относятся коммерческие объекты недвижимости, предназначенные для определенных видов бизнеса, таких как гостиницы, предприятия общественного питания, спортивные комплексы и медицинские центры. 

Аренда коммерческой недвижимости: как заключать договоры 

Для обеспечения баланса интересов сторон и урегулирования их взаимоотношений, в тексте договора необходимо уделить особое внимание согласованию ряда ключевых аспектов аренды коммерческой недвижимости, которые можно разделить на две категории: существенные и дополнительные.

К существенным условиям, без достижения согласия по которым договор аренды может быть признан незаключенным, относятся:

• Предмет договора, то есть конкретный объект недвижимости, передаваемый в аренду.
• Размер арендной платы. Согласно пункту 1 статьи 625 Гражданского кодекса, определение арендной платы является обязательным условием для заключения договора аренды.

Важные условия в арендных договорах на коммерческую недвижимость

• • Цель аренды. Если в договоре будет конкретно прописано, для каких видов деятельности и в каких пределах арендатор вправе использовать объект аренды, это исключит возможные разногласия относительно прав и обязанностей арендодателя и арендатора. 
  • Дополнительные оплаты. Особое внимание следует уделить вопросу оплаты коммунальных услуг. Во избежание споров и необоснованных требований об оплате неиспользуемых или завышенных объемов коммунальных ресурсов, в договоре необходимо точно указать перечень предоставляемых услуг и механизм расчета платы за них.

• Распределение обязанностей: 

• Определите порядок проведения капитального ремонта помещения, включая сроки его выполнения, объем работ и механизм согласования действий арендодателя с арендатором;
• Возложите на арендодателя обязанности по организации и осуществлению обращения с отходами, образующимися в процессе использования арендуемого помещения;
• Предусмотрите в договоре обязанность арендодателя по обеспечению всех необходимых мероприятий в сфере пожарной безопасности на объекте.

Особенности аренды офисных и торговых помещений

1. Требования к помещению:

• Площадь и планировка;
• Инфраструктура здания; 
• Пожарная безопасность;
• Зонирование и разрешенное использование. 

2. Согласование процедуры передачи и возврата арендуемого объекта

Четкое определение сроков и последовательности действий сторон при передаче объекта в начале срока аренды и его возврате позволит минимизировать риски несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендодателем своих обязательств. 

К важным условиям в арендных договорах на коммерческую недвижимость также относится указание требований по техническому и санитарному состоянию объекта на момент его передачи арендатору и возврата арендодателю. 

3. Условия и основания для прекращения арендных отношений.

В договоре аренды коммерческой недвижимости важно четко прописать обстоятельства и процедуру, при которых стороны вправе инициировать расторжение или прекращение договорных отношений.

Потенциальные риски при аренде коммерческого помещения

После детального рассмотрения ключевых моментов, стоит также уделить внимание распространенным юридическим нюансам заключения договора аренды: 

• Валютные колебания. Для зарубежных компаний, арендующих коммерческую недвижимость на территории Беларуси, существенным риском является волатильность курса белорусского рубля.
• Динамика рынка коммерческой недвижимости и ее учет при аренде. Изменения в соотношении спроса и предложения на рынке способны приводить к заметным корректировкам арендных ставок и других условий аренды.
• Необходимость взаимодействия с местными властями. Арендуя помещение, важно учитывать, что в зависимости от специфики планируемой деятельности и локации объекта недвижимости, может потребоваться получение одобрения от местных административных органов.

Другие полезные материалы для бизнеса читайте в нашем разделе.